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    父母想提前还房贷,儿子坚决反对,说父母“观念陈旧”,到底谁对

    发表时间:2020-11-21 20:32:03  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:意有风情

    如果问,一个家庭最大的财富是什么?大部分家庭的答案是房子。

    如果问,一个家庭最大的负担是什么?大部分家庭的答案还是房子。

    看似有些离奇,但事实的确如此。公开数据计算得出,2020年10月全国商品房平均价格已经破1万。这意味着,购买一套100平米的房子,按全国均价计算也得花费100万。至于众多一二线城市和经济较好的三线城市,150万、200万甚至300万已经成为最低买房门槛。这对于普通家庭而言,买一套房需要用上多个钱包,并背上20-30年的房贷。说房子是最大的“负担”一点也没错。

    而由央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告中则显示,我国城镇居民家庭户均资产为253万元,其中74.2%为住房资产,户均住房资产达到187.8万元。由此来看,房子的确是一个家庭最大的财富。

    所以,房子成为全民话题就一点也不奇怪了。比如有房子的人希望房价上涨,个人财富迎来增长。比如没房子的人期望看到房价下跌,自己可以省去一笔买房花销。

    而对于已经买房、正在还贷的人而言,他们最关心的问题之一是“房贷要不要提前还?在什么时间还才是最划算的?”

    王阿姨16年时给儿子买了一套200万的房子,60万首付款,140万按揭分30年还完,每月房贷高达7000多元。这可不是一笔小负担。所以,王阿姨今年想提前还掉一部分贷款。但儿子却坚持不同意。

    那么,究竟房贷该提前偿还吗?如果是的话,又该在什么时间节点偿还呢?最详细的一文,为您解答。

    先理解房贷是怎么计算出来的?

    房贷主要方式两种,等额本息与等额本金。两者之间的计算方式与差别,先做一个简述。

    总还款额,也就是本息:本金+利息,在静态时是很容易计算,比如100万房贷,年利率5%,那么1年利息就是5万。但房贷的本金是每年递减的,所以每一年的利息也不相同,这是一个不断动态的计算方式。所以,为何LPR利率是每月浮动,但房贷利率是一年一变化,就是为了简化计算。否则360个月本金都不同,那是一个359次方的超复杂计算。

    等额本息:等额本息指每月还款额度是一样的,但前期以利息为主,此后每月利息逐步减少,本金增加,到末期本金为主。

    等额本金:这种方式属于“固定本金+每月利息递减”,每个月的本金是一样的,利息每个月减少。

    所以,为什么等额本息的总还款额比等额本金高就容易理解了,因为等额本金前期还的“本金”远多于等额本息前期还的“本金”,在不断的“本金乘以利率”的动态计算过程中,自然等额本息的利息总额更高。

    提前还款的真实内涵

    第一段分析了两种房贷是如何计算出来的,简而言之是有一个固定公式的,差别只是本金递减量不同。

    这就意味着无论是提前还也好,不提前还也好,这个公式是始终存在、且不会变化的。

    举个例子:

    买房贷款100万,选择30年等额本金,每个月的本金是固定的,即100万/360月,等于2777.78元。而每个月利息,因为还款额在不断减少,越到后面利息就越低。比如第一个月月供达到7202元,其中2777元是本金,4425元是利息。比如到了最后一个月,月供是2790元,本金还是2777元,但其中利息只剩12元。

    而如果选择30年等额本息,每个月还款额是固定为5559元,其中第一个月本金只有1134元。

    所以,看到这里应该明白了,利息的多与少,是取决于你自己掏了多少本金,占用了多少银行的资金与占用时间。

    比如例子里提到的,等额本金第一个月还款7200元,而等额本息固定还款只有5559元。等额本金这种方式自己前期掏的本金比等额本息多得多,利息总额才比等额本息少。

    但话说回来,选择等额本金多掏的那部分本金,难道不能形成收益吗?选择等额本息,看似利息增加了,但完全可以通过“少付的那部分本金”理财收益的方式持平。

    所以,等额本息与等额本金实际上没有任何区别,银行也不可能干“赔本买卖”。

    既然贷款方式没有区别,提前还款实际上也是没有分别的。

    再举个例子。比如按揭完后第二天就选择全额还款,这是不是理论上的最佳还款时间?因为只给了一天的利息。

    但实际呢?实际是因为银行提供的按揭贷款,你就只用了一天。

    明白了吗?用多久付多少利息,这都是既定利率、既定公式计算好的,不存在提前还款更划算这种说法。

    网上关于提前还款观点的“谬误”

    目前网上关于要不要提前还款、什么时间提前还款,比较集中的答案是这样的:

    1、 等额本金已经还了三分之一,比如30年已经还了10年,就没必要提前还款,因为前期本金已经还了大部分。

    2、 等额本息还了一半,比如30年已经还了15年,没必要提前还款,因为后面都是本金。

    3、 20年等额本金第五年、30年等额本金第七年、20年等额本息第六年、30年等额本息第八年还款是最佳时间。

    这种说法,不是完全不正确,它是单纯站在“怎样让利息最少”这个静态角度上给出的观点。

    但事实上呢?回看第二段的内容,提前偿还的那部分本金,难道不能形成收益吗?比如房贷第六年时还剩80万,这80万难道不能给自己带来收益吗?现在80万量级的理财,3-5%的收益是完全没有问题的,这算术题很容易权衡。

    时间就是金钱

    “时间就是金钱”,这句话放到现在,已经不单指时间珍贵的意思,时间真的就是金钱。

    10年前、20年前的物价与现在一定是不同的,10年、20年后的工资也一定与现在是不同的?10年、20年前的货币购买力,与现在、与未来也一定是不同的。

    这句话相信没人反对,但原因在哪?

    答案自然是随着货币总量的不断增加,货币的绝对购买力是贬值的。以前猪肉5毛一斤,现在猪肉25元一斤,是猪肉增值了吗?不是,而是货币总量变多了之后,在商品上的价格再体现。

    举个例子。1个地方所有的货币只有100元,总共有100件商品,每样商品价格为1元。之后,货币超发变成200元,请问每样商品价格应该为多少?

    这个例子用来帮助理解货币总量、商品总量与价格的变化关系,有个专门词语叫“CPI”,就是这个意思。

    所以,现在的25元,在购买力上等同于以前的5毛。时间就是金钱,这句话放到现在有新的含义。

    回到要不要提前还贷这个问题上。货币以每年1-2%的速度贬值,那么换算成房贷该怎么计算?

    很简单,房贷总额这个数字是不变的,而货币是必然逐渐贬值的,收入绝对值是逐渐逐渐增加的。对于房贷总额这个不变的数字而言,时间越长,偿还更轻松。这也是为何能贷30年不选20年的原因所在。

    当然,凡事没有绝对。假设可以用来提前还款的那部分资金,自己真的完全不会理财,无法产生任何收益,那按照网上建议的提前还款时间是没有问题的。假设后期银行利率出现明显上涨,房贷成本明显增加,那提前还款也是可以的。

    责任编辑:房产论坛