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    “疫情后遗症”开始蔓延?繁荣的市场,飙升的房价,不堪重负的百

    发表时间:2020-11-25 20:40:11  来源:腾讯新闻  浏览:次   【】【】【

    文章来源:纵相新闻

    东方网·纵相新闻记者 卞英豪

    华裔基金对冲经理张力(音)说,最近他的身边出现了"三高"——

    工作中,他天天关注的美股已然是节节"高";而在生活中,他曾居住的地区房价水涨船"高",同时,他自己的信用卡账单也创下历史新"高"。

    一句来自平民的调侃,似乎映射出了疫情给全球经济带来的一大"后遗症"——当各国纷纷采取经济强刺激政策,虽然带来了市场的提振,却鲜少为百姓带来收入的提升。与此同时,持续攀升的房价,正在让普通的百姓"不堪重负"。

    "一套公寓涨100万不在话下"

    当地时间昨日(11月24日),标准普尔公司公布了三季度美国全国房屋价格指数。数据显示,美国9月份的房价同比上涨7%,这是6年来最大的同比涨幅。如果从绝对价格来看,美国的房价也已达到了近20年来的峰值,相较2006年的上一次峰值已高出近23%。

    "不止是一个9月,在整个疫情期间,美国的房价上涨就没有停过。"

    张力以其生活过的洛杉矶为例。当地城镇拉肯亚达─弗林楚奇(La Cañada Flintridge),这个知名度并不高的城市,由于其周边教育资源丰富,成为了当地亚裔居民最热衷的"学区房"。公开信息显示,2019年底,这一区域的房产中间价约为171万美元。

    今年至今,美国疫情蔓延,这座小城所在的加利福尼亚州同样成了"重灾区"。人员流动减少,加之学校停课等各类因素,似乎根本没有阻挡这个最牛"学区房"价格上扬。截至到上个月,拉肯亚达─弗林楚奇的同款房价都超过了200万美元。

    "在当地,这30万美元的涨幅,一个普通工薪阶层可能需要干8-10年。"张力告诉东方网·纵相新闻记者,"从今年的情况来看,大城市里的公寓(apartment)、房子(house)总价涨超过15万美元(约合人民币98.6万元)不在少数。"

    据彭博社报道称,今年三季度,全球所有的国际都市中,洛杉矶的房价同、环比涨幅均居首位。根据标普的数据显示,在全美20个主要城市中,洛杉矶的房价涨幅仅位列第四,截至目前其年化涨幅接近10%。排名第一的是与加州相邻的亚利桑纳首府凤凰城,其年化涨幅更是接近12%左右。即使是涨幅最小的纽约,其涨幅也已经达到了4.3%。

    另据美国房地产经纪人协会发布的数据显示,今年9月,美国现房中位数售价上涨至每套31.18万美元,而美国上一次出现这样的涨幅,需要追溯到在次贷危机前的2007年。当时,美国楼市正处于泡沫的顶峰时,而那时的房产销售价格中位数仅为23万美元。

    美联储还坐得住吗?

    今年8月,美联储主席鲍威尔曾对外宣布,美联储将引入平均通胀2%的目标,并可能会在一段时间内"力求使通胀率适度高于2%"。

    但仅仅只过了一个月,在房地产行业,美联储设定的通胀目标就已经被打破了。根据标普提供的全美20城综合房价指数显示,9月该指数同比增长6.6%。在全美20个主要城市中,没有一个城市的房价涨幅是低于2%的。

    当然,房价的调控并不是美联储的职责范围,作为市场的宏观调节者,房地产这样的单一市场也并非是美联储的重点考虑因素。不过,恰恰是美联储的相关政策助推了美国的房价上升。

    今年3月起,美联储为应对疫情影响,开启无限量、无底线量化宽松政策。截至目前,美国的广义货币供应(M2)正处于历史高位。另一方面,由于近乎于0的低利率政策。目前,美国30年期抵押贷款固定利率正处于历史低位。

    市场更多的"热钱",更便宜的利率,直接助涨了整个房地产行业。与此同时,受疫情影响,美国房地产行业的供应量其实是大幅减少的。截至9月底,全美房屋库存总量较一年前下降超过19.2%,而新增开工房地产项目则下降超过4%。

    不难发现,疫情不仅直接催生了"强刺激"的经济政策,甚至还直接改变了房地产市场供需的变化。随着美国疫情持续蔓延,房价的上升似乎还只是一个开始。

    市场分析普遍认为,即便房价涨到"停不下来",但美联储似乎不会轻易停止"放水"。

    当地时间昨日,美国媒体报道称,当选美国总统拜登或将任命前美联储主席耶伦为财政部长。而耶伦与鲍威尔都是"量化宽松"政策最典型的代表。市场预计,未来2-3年,宽松的金融环境依旧将会是美国的"主旋律"。想要在财政以及调控上进行收紧,来达到稳定房价,这样的几率并不大。

    疫情的"后遗症"?

    当地时间昨日,美股收盘,道琼斯指数报收于30046.24点,历史上首次突破3万点大关,创下了历史新高。

    而与市场繁荣相对应的是民众收入的减少。以今年8月为例,当时刚走出第一波疫情困境的美国,以纳斯达克为首的美股接连创下历史新高。但与此同时,美国居民个人可支配收入环比下滑3.2%,但当月全美房价同比上升却高达5.8%。

    据约翰·霍普金斯大学实时数据显示,当地时间昨日,美国单日新增确诊病例17.3万例,累计确诊已多达1292万例。二次疫情的反弹愈演愈烈,疫情所带来的市场繁荣和居民收入降低的矛盾势必将更加凸显。

    事实上,上升的房价和减少的收入所造成的的矛盾,不只是美国所要面对的问题。数据显示,疫情至今,包括伦敦、首尔等全球各大城市的房价均创下了历史的新高。而目前全球主要经济体,除了中国以外,基本都没有实现正增长。各国居民收入想要在疫情期间实现增长并非易事。

    而疫情以来,各国所采取的经济强刺激政策所带来的"后遗症"似乎也正在显现。

    以韩国为例,《中央日报》报道称,韩国政府在3年内已经公布了24项政策给房地产市场"降温",但却起到了相反效果。3年时间,首尔地区的房价涨幅超过60%,但居民收入仅提高3.3%。

    疫情期间,这一矛盾更是在韩国进一步凸显。今年首尔地区的房价涨幅最高曾达到30%,然而当地居民的收入几乎没有增长。另一方面,今年三季度,韩国国内家庭债务总额继续创下新高,达1682.1万亿韩元(约合9.96万亿元人民币)。换算成人均负债,约合人民币15万元。

    在韩国京畿道的果川市,当地房价也在不断攀升,但这根本无法阻止市民"抢房子"。当地一个1000多套房子的公寓盘,一开盘就竟吸引了47万人抢购,热门户型最高竞争比例甚至高达到1800:1。

    亚洲最大的房地产科技集团IQI集团执行董事长乔治·奇米尔(Georg Chmiel)在接受中新社采访时表示,当前全球的房地产市场,其价格是被宏观环境所引发的宽松政策所左右的,而并非是消费者真正的需求。

    奇米尔所提到的情况,是当前全球房地产市场所面临的的"通病"。

    据美国房产中介数据显示,今年第三季度,美国高端房地产的销量同比大增41.5%,位列所有房产品类榜首,创下了2013年统计这项数据以来的最大增幅记录。而这些买房者大多是中高收入者。由于低利率政策的存在,直接使得他们的买房成本降低,投资热情增加。

    根据Rightmove(英国最大的房产网络平台)的一项调查,有63%的购房者优先考虑带花园的住房,超过三分之一的购房者正在寻求更大的户型。不难发现,有能力偏好大房子的中高收入人群正是当前购房的主力,"投资避险"也是他们置业的主要原因。

    另一方面,虽然普通民众的收入并没有提高。但对于一些资本家而言,疫情使得他们的资产不升反降。根据瑞银(UBS)的年度研究显示,今年夏季,全球亿万富翁的集体财富达到了10.2万亿美元,超过2017年的最高水平。而美国依旧是亿万富翁最多的国家。

    不难发现,"房价越高,市场越火"的背后正是贫富差距不断分化的事实。

    "未来的风险是,经济繁荣会让更多人买不起房,房价最终会达到危险的泡沫水平。而当繁荣破产时,解开坏账需要时间,坏账会波及中产阶级,延长并加深由此造成的经济衰退。"

    更为严峻的是,随着全球疫情持续蔓延,宽松的货币政策也很难止步,而因此所带来的"后遗症"或许也将常伴在全球各大不同的市场中。如何弥补繁荣的资本市场和低迷的居民收入间的巨大落差,这将是很长一段时间各国所需要思考的问题。

    责任编辑:房产论坛